2015年合，主旨经济劳动聚会初度提及起色住房租赁墟市，并夸上将“租购并举”确立为我国住房轨造改变的首要宗旨。近年来，跟着“墟市+保险”的住房系统加疾圆满，租房仍然成为处分住户寓居需求的首要途径。美国历程多年起色，从自正在墟市到当局干与，从“重购轻租”渐渐转向“租购协同起色”，酿成了以群多住房、可包袱住房和墟市租赁住房为主体的较为成熟的住房租赁系统。模仿昌盛国度的起色阅历，关于促进我国租赁住房墟市强壮起色拥有首要意思。

　　正在第二次工业革命的促进下，美国修造业起色与都市化历程加快，促进大方村落劳动力及海表移民向东部重心都市会面，住房需求激增。此阶段租赁住房开拓创办以个人需要为主，当局缺乏体例性调控机造，涌现群租房漫溢、住房要求恶下等题目，但住房需要总量仍滞后于人丁增速，导致房钱延续攀升。同时，缺乏筹划的低质料住房衍生出卫生要求阴毒、群多方法匮乏等体例性寓居题目，酿成大范围低收入聚居区。

　　1929年美国爆发经济大萧条，大方家庭被迫转向租赁墟市。随后当局于1937年《美国住房法》启动首个大范围群多住房项目（由地方群多住房委员会（PHA）具有、运营的租赁住房），旨正在处分赋闲者的寓居题目并刺激经济。二战后，大方返乡，叠加都市化历程加快，再次加剧了住房抵触，1949年《住房法》昭彰请求为低收入群体供给“好看住房”，当局重启群多住房创办。1968年，尼克松当局因通货膨胀及财务压力，将群多住房修策画划无刻期推迟，但存量群多住房仍延续庇护运营。

　　1965年《住房与都市起色法》开创政企团结先例，应承群多部分租赁个人房源，再转租给低收入群体。1974年《住房和社区起色法》第8条件对供需两头供给补贴，低收入家庭仅需支落发庭收入的25%-30%举动房租，其余由当局补贴业主（1983年搁浅），同时也对低收入租户供给泉币化补贴。1984年美国当局提出了租房券(HCV)准备，延续第8条件的补贴战略，加入准备的住户可自帮遴选房源。1986年《低收入住房返税准备》(LIHTC)通过税收措施，勉励当局和更多私营机构联手开拓可包袱住房（为中低收入人群供给低房钱住房），促进全美租赁住房加快需要。

　　当局于1995年启动住房自有率擢升准备，通过放宽贷款门槛、提升“两房”对低收入家庭信贷援救等手腕刺激购房，至2005年租赁住房占比降至31%的低点。但跟着都市化加快推高重心地段地价，一面中高收入群体渐渐转向租赁墟市，促进了长租型高端公寓的兴盛。同时，正在此时间REITs加快起色，多家住房租赁企业通过刊行REITs告竣金融闭环，并通过REITs带来的税收优惠，渐渐滋长为行业标杆，墟市机构化率延续擢升。

　　2008年次贷危险后，美国住房租赁墟市涌现布局性变更，危险激发的购房危险认知促使一面住户转向租赁住房，叠加大方衡宇断供拍卖导致的无房家庭激增，促进2006-2016十年间租赁家庭延长970万户。此阶段美国住房系统从“重购轻租”向“租购协同起色”渐渐转型，当局通过返税（LIHTC）和租房券轨造教导私营血本加添租赁住房供应，近年全美租赁住房占比坚固正在34%驾御。2024年10月，拜登当局告示不再伸长低收入住房返税准备（LIHTC），跟着大方房源到期或即将到期，他日五年将有超20万套住房可包袱住房落空战略援救。全体来看，美国住房租赁墟市正在百年间体验了从散租为主到机构加入、从需要缺乏到战略援救促进需要的起色进程，渐渐告竣租购协同起色。方今，当局通过群多住房、可包袱住房、租房券、税收优惠等多种战略器材，保险租赁住房的坚固供应以及低收入群体的租房可包袱性，告竣租赁墟市的坚固强壮起色。

　　方今，美国住房租赁墟市范围宏大，租房正在寓居布局中已占领首内身分。2000年往后，美国租赁住房范围呈推广趋向，租房家庭数目从2000年的3447万户延长到2023年的约4445万户，占总住房34.1%。租赁占比正在2008年金融危险后火速延长，正在2016年抵达36.6%的峰值，尔后有所降落。同时，美国租赁住房空置率处于较低程度，2022年降至5.8%的史书低点，2023年略有回升至6.5%。

　　从房钱程度变更来看，过去二十年，美国住房房钱延续上涨。凭据iPropertyManagement数据，美国租赁住房均匀月房钱从2000年的约639美元上涨到2024年的1521美元，年均延长3.68%，远高于同期均匀通胀率。凭据globalpropertyguide数据，美国房钱房价比约为6.1%，比拟加拿大（5.5%）、法国（4.7%）、韩国（4.3%）、日本（4.2%），正在昌盛国度中处于较高程度，房主的房钱收益较为可观。房钱收入比如面，美国2023年家庭均匀税后收入约为6.7万美元，房钱付出占家庭收入的27%驾御，与其他昌盛国度比拟，美国租户的房钱包袱相对更重。

　　，从租住房源类型来看，57%的家庭租住正在公寓内（两室一卫的公居住多），27%寓居正在独栋别墅，7%住正在联排别墅/排屋，其余寓居正在复式、搬动衡宇等。

　　租房家庭的年收入中位数约为51300美元，而宇宙家庭收入中位数为77719美元，但跟着社会看法更动，也有不少中高收入者遴选长久租房。

　　仅33%租房家庭有未成年儿童寓居，养宠物（58%）或植物（47%）的比例更高，有儿女的家庭更多目标购房假寓。

　　从区域漫衍来看，凭据哈佛大学宣告的《2024年美国衡宇租赁讲述》，全美约40%的租户寓居正在都市核心城区，48%位于郊区，12%租住于正在州里区域。多户公寓正在地铁沿线占比更高，但均匀房钱也明显高于非地铁沿线区域。

　　同时，美国公募REITs墟市起色正在环球当先，凭据EPRA（欧洲房地产协会）统计数据，截至2024岁暮，美国REITs墟市范围约1.2万亿美元，范围明白当先于其他国度。凭据Nareit（美国房地产信任协会）统计数据，截至2024年12月，美国REITs墟市139个产物中，18个底层资产为住屋项目，产物数目占比为12.9%；市值范围占比为14%，市值与数目均仅次于贸易。

　　历程长久起色，目前美国租赁住房范围存正在大方专业化机构，这些机构依靠血本和处置上风，大范围持有出租房源，促进了租赁行业的集约化起色。凭据美国国会探讨效劳处2020年租赁墟市考核，非个体业主（囊括住房租赁企业、REITs、住房团结社、非营利机构等）持有美国近30%的租赁物业，无数租赁物业蕴涵多个房间，而全美50套以上大型出租物业中62%由住房租赁企业整个，25-49套范围的物业有49%为长租企业持有，而幼型出租物业的机构持有率相对较低。从持有房间数目来看，住房租赁企业持有40%的房源，高于个体业主理有房源占比。

　　凭据宇宙多户住屋委员会（NMHC）对美国住房租赁企业处置范围排名来看，美国前50大住房租赁企业合计处置了宇宙约20%的出租房源。本讲述聚焦两家处置范围前线的美国住房租赁企业——Greystar、RPM Living，以及最大的住屋REIT企业之一——AvalonBay Communities，剖判其起色范围、营业形式与起色战略。从其起色阅历来看，轻资产+一面重资产相维系是头部运营商的主流形式，而REIT企业多通过重资产持有的形式得接纳益，企业初期多借帮收购重组告竣范围火速扩张，尔后依靠其多元化组织、专业化效劳处置、深耕区域墟市等告竣坚固运营与范围延长。

　　Greystar采用“重资产+轻资产”相维系的筹办形式，既通过自有及基金投资持有物业，又为他人供给第三方处置效劳，告竣开拓、投资、处置一体化。截至2024年头，Greystar处置约82.3万套租赁房源，连绵第14年名列全美第一，此中约92%的房源为墟市化租赁住房，约5%为学生公寓，其余3%为其他住房。Greystar同时也是最大的公寓业主，重资产持有约108,500套房源，这种轻重维系的贸易形式使得Greystar既有轻资产的范围上风，又可能通过肯定比例的自有资产获取投资收益。借帮其范围上风，Greystar也许正在租赁运营中采用团结的数字化处置平台和模范化流程，以较低的边际本钱实行效劳获取处置费。

　　Greystar的筹办战略着重于多元组织和范围扩张。正在多户型公寓、长租独栋别墅、学生公寓等范围均有涉猎，并对准新兴租赁范围，比地契户住屋租赁（Build-to-Rent）墟市，推出特意品牌知足租户分别阶段的需求。范围扩张上，Greystar通过多次并购整合神速推广处置范围，比方2018年收购学生公寓REIT EdR，2020年收购Alliance Residential的物业处置营业。另表，Greystar主动实行环球扩张和多元化组织，处置资产普遍北美、欧洲、亚洲和拉美等区域，其投资处置资产范围已达约355亿美元。

　　RPM总部位于德克萨斯州奥斯汀，最初以轻资产为主，2019年收购B/K Multifamily Services，使其处置范围抵达3.8万套，同年10月，赓续收购Maverick Residential物业处置公司。2021年，RPM与CF Real Estate归并，一举将处置范围扩张至8.4万套，以来RPM正在多个都市缔造工作处，延续拓展新墟市，告竣范围奔腾。截至2024年头，RPM处置房源数约22.6万套。

　　RPM Living从第三方处置公司的轻资产门道主动转型，设立RPM Investments

　　持有”的夹杂形式获取更高收益。RPM擅长收购运营尚未弥漫优化的公寓，将其纳入自有资产后，通过植入RPM的处置团队和体例，告竣房钱擢升和本钱左右，

　　另表，RPM Living高度珍爱区域墟市探讨和产物定位研判，重要深耕人丁净流入、高就业延长的南部和西南部墟市，如德克萨斯、佐治亚、亚利桑那等州。这些区域经济活动、住房需求兴旺，为RPM供给了范围延续扩张的空间。同时RPM正在管物业以中高级公寓为主，通过擢升效劳质料和社区运营来加强租户黏性，均匀入住率长久坚持正在93%以上。

　　AVB前身是缔造于1978年的公寓出租公司Bay Apartment Communities，1994年举动REIT公司获胜上市。1998年，Bay Apartment Communities与贸易地产开拓商Trammell Crow旗下的Avalon Properties归并成为AVB。截至2024岁暮，AvalonBay具有83389套房源，是全美第五至公寓业主。按市值计，AvalonBay长久名列全美住屋REIT前线，方今市值约300亿美元。

　　正在筹办形式上，AvalonBay多遴选收购土地实行自帮开拓，我方负担总承办商和施工方，开拓的公寓项目长久持有运营，通过房钱和物业升值创作收益。AvalonBay组织于纽约、大洛杉矶、旧金山、华盛顿特区、波士顿、西雅图等高收入、高房价墟市，打造四条公寓产物系，分歧为Avalon（高端公寓）、AVA（都市时尚公寓）、eaves（中档公寓）和Kanso（精简公寓）。此中以高端物业为主，房源均匀房钱较高，全体入住率长久坚持95%以上。

　　近年公司延续优化资产装备，一方面择机收购高潜力的幼型物业，如2月AvalonBay发表准备收购德克萨斯州的8个公寓社区超2700套公寓资产。另一方面按期加入资金对现有房源实行更新改造，并出售一面旧资产，以坚持墟市竞赛力和房钱溢价。全体来看AvalonBay公司运营持重，企业收入连绵坚持正延长，2024年交易收入近30亿美元，净利率达36.5%。

　　美国住房租赁墟市的成熟也显露正在其较为圆满的羁系系统上。联国和各州当局拟订了一系列执法原则，笼罩经纪处置、房源质料、押金妥协约等合头枢纽，保险租赁两边权利，鼓吹墟市良性运转。

　　正在美国，房地产经游记业对从业资历请求较为苛厉，只要获得房地产执照的个体或法人才调合法从事房地产经纪营业。执法层面，联国当局和各州当局分歧拟订了《平常代劳法》、《专业伦理法》和《房地产牌照法》，昭彰了住房租赁机构和房地产经纪人的从业举止典范。为了庇护墟市程序，各州对房地产经纪人和公司的举止实行苛厉羁系。一朝接到消费者投诉，羁系机构会对涉嫌违规的房地产经纪人或公司伸开考核。

　　美国《团结住屋房主租户法案》法则了可寓居性默示担保法则，旨正在确保租赁衡宇正在租赁时间永远处于适宜寓居的形态。这一法则请求房主纵然正在租赁合同中未昭彰声明，也务必包管衡宇具备根本的寓居要求，如安好、卫生和效用性。可寓居性默示担保贯穿全数租赁期，房主有职守正在租期内延续庇护衡宇的适宜寓居形态。倘使衡宇存正在重要缺陷，导致寓居情况不再适合寓居，租户有权拒绝支出房钱并赓续拥有衡宇，以至请求补偿。

　　美国《团结住屋房主租户法案》同时法则，出租人索要或领受的押金数额不得越过一个月的房钱。这一法则旨正在珍爱承租人的权利，避免因押金过高而激发经济包袱和争议。分别州的执法也有所分歧，比方，正在加利福尼亚州，2024年7月实行的新法案法则租赁押金不得越过一个月房钱，以前，房主可收取最高两个月的押金，若租赁住房附带家具可最多收取三个月押金。纽约州也有相仿的法则，即房主可能请求整个承租人交纳一笔押金，但押金金额只限于不越过一个月的房钱。这些法则固然正在详细金额上有所分别，但均对承租人权利实行了肯定珍爱。

　　美国《团结住房租赁法》对破除租约有着苛厉的法则，确保租户的权利取得弥漫珍爱。凭据该原则，房主正在破除租约时务必供给弥漫的执法证据，而且务必通过法庭步调得回驱除令，才调正式逐出租客。这一历程平凡必要司法职员的介入来实施，以提防房主采用如停水、停电或换锁等强迫举止。另表，执法也正在特定状况下珍爱了房主的权利，如租客拖欠房租、重要伤害衡宇或正在租约终止后仍拒绝搬离等状况，房主可能通过法院步调实行驱除，但正在此之前，房主不行专断采用任何强造手腕。

　　全体来看，美国租赁住房墟市正在战略轨造、金融援救、机构运营等方面酿成了较为成熟的起色系统。虽然美国墟市与当下我国住房租赁起色特性有所分歧，但仍可为我国圆满现有的住房租赁系统供给模仿。

　　美国阅历注脚，圆满的金融援救对租赁墟市起色至合首要。联国住房处置局（FHA）为契合要求的多户租赁住房项目供给低息贷款援救，低收入住房返税准备（LIHTC）为住房租赁企业供给税收减免，REITs等血本墟市器材又为租赁物业供给融资渠道，帮帮墟市主体获取合理的收益程度，以此吸引更多墟市主体加入租赁住房的创办运营。比拟我国来看，目前住房租赁墟市融资蕴涵信贷融资、债券融资、资产证券化等多种渠道，融资渠道并不缺乏，但资金供需错配表象仍较为越过。他日我国的住房租赁金融援救系统仍需延续圆满，以知足分别类型融资需求，同时需赓续推广REITs笼罩面，并对住房租赁企业予以税收优惠，吸引更多资金加入租赁住屋创办和运营。

　　美国租赁企业善用并购告竣火速扩张的战术值得国内住房租赁企业参考。正在美国，头部租赁企业的滋长往往奉陪宏大并购战术。我国租赁墟市目前加入者繁多但较为散漫，跟着行业成熟，他日或将弗成避免地体验整合。租赁企业一方面可能通过收购中幼型长租公寓公司或存量公寓项目，正在都市或区域内加添房源范围，提升影响力；另一方面，可通过并购获取对方的人才团队、处置体例和当地运营阅历，推广投资组织。通过良性并购整合，租赁企业希望缩短滋长周期，火速加强抗危险和赢余才华。

　　美国方今机构化率较高，头部大型租赁企业通过范围化运营，大幅摊薄了处置和庇护本钱，擢升了赢余才华。方今我国住房租赁机构化率与美国差异明白，墟市以个体房源为主，处置、效劳品德与专业化机构比拟差异明白。模仿美国阅历，我国应加大对专业化、范围化的住房租赁企业的培养力度。当企业处置房源抵达肯定范围后，即可正在采购、装修、运营上享用批量本钱上风，聚积培训的专业化处置团队也将使得效劳和运营更为高效，为租户供给模范化、高品德租住体验。

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